房价跌跌不休，何时才能企稳反弹？

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最近，国家统计局公布了一组房地产数据，那真的是不太乐观。今年 1 - 5 月，全国房地产开发投资 3.6 万亿元，同比下降 10.7%；房屋施工面积 625020 万平方米，同比下降 9.2%；房屋新开工面积下降幅度更是高达 22.8%。新建商品房销售面积同比下降 2.9%，销售额下降 3.8%。从房价来看，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降 1.7%，二、三线城市新房同比分别下降 3.5% 和 4.9%。二手房价格下滑更厉害，一线城市二手住宅销售价格同比下降 2.7%，二三线城市分别下降 6.1% 和 6.9%。

简单分析一下这些数据，今年新房销售情况还算凑合，但开工和竣工就不怎么样了。一线新房价格还算说得过去，可二三线城市就不行了。至于二手房市场，那是全线飘绿，尤其是广州以及二三线城市，价格下滑速度快得让人揪心。要知道，国家统计局统计的跌幅其实已经比较保守了，在实际成交中，今年很多房子比去年多跌 10% 甚至 20% 的情况到处都是。早在 2016 年提出 “房住不炒” 的时候，就有不少人建议大家把不住的房子赶紧卖了，因为当时就判断房地产已经进入最后一波行情了。不过，这个建议在之后的 5 年里可没少被人骂。现在回头看，那些在这 5 年里成功把房子卖出去的人，基本上都卖在了高点或者次高点。

房地产和股票可不一样，股票流动性好，看到大跌还能及时止损。但房子就不同了，得在价格和成交量上升的时候卖才行。一旦过了最高点，想卖出去就难了，有时候挂一两年都没人问津。很多人都在问，房价怎么就跌个没完没了呢？到底啥时候才能止跌企稳？其实，对于 “止跌企稳”，老百姓和政策的理解不太一样。老百姓觉得二手房价格见底不再跌，甚至开始重新上涨，那才叫止跌企稳。但政策层面认为，下降幅度变小，从原来两位数的跌幅变成一位数，就算是企稳了。所以在 4 月的高层会议中，提出了巩固止跌回稳态势，也就是说政策能接受现在这种慢慢下跌的情况。不过，对于手里有多套房等着卖房的人来说，可就不乐意了，现在房子基本是以一年跌 10% - 20% 的速度在缩水。

再来说说房价啥时候能止跌。这得新房和二手房分开看。新房现在基本算是止跌了，但这里面有点 “猫腻”。现在各大城市都在流行 “好房子” 的概念，容积率低、层高 3 米、得房率 100%、配套会所、车位充足等等，这样的房子主要针对的是置换需求，价格本身就比那些老旧小房子要高。再加上政策引导，新房价格其实是虚高的。开发商们也是绞尽脑汁，想忽悠最后一批还把房子当成投资品的买家。但实际上，新房和好房子本质上也是消费品，买到手就会贬值。未来房子会越来越像汽车，你可以买新的，但得做好前几年快速贬值的心理准备。更明智的做法是，等这批好房子上市 3 - 4 年后，去买二手的，那时候折扣空间会比较大，至少比现在便宜 20% - 30%。比如说一套 300 万的房子，3 年后可能会贬值 100 万。那这 3 年怎么办呢？你可以去租这种新房，一年租金估计不超过 6 万。这样算下来，你花 18 万租金，却能节省 100 万，这笔账大家可以好好算算。

至于二手房，还会继续下行，主要有三个原因。第一，现在各大城市二手房挂牌量还在持续上升，市场上房子太多，需求却跟不上，只要有一个卖家急着用钱，就会压低房价。第二，经济通缩还没结束，今年餐饮和服务这些实体经济，在史上最严禁酒令的影响下日子不好过，可能会有行业洗牌，很多小老板生意遇到大困难，卖房可能就成了他们最后的救命稻草，这种情况下，二手房价格还有继续下行甚至加速下行的可能。第三，从租金回报率来看，现在还不到 2%，说明房子的内在估值还是太贵了，就好比一只业绩不断下滑，市盈率却还有 50 倍的股票。只有当这三个条件都发生变化，二手房才有可能止跌。要是非要猜测一个数字，房价回到 2015 年的水平，住宅租售比达到 2.5%，满足其中一个条件，可能就差不多了。

从国家宏观层面来看，是希望大家多买房，特别是多买新房，因为只有新房销量上去了，经济才更容易企稳回升。但从个人角度给朋友们建议的话，还是再等等吧。新房价格虚高，尤其是期房，说不定还没交房价格就跌下来了。而且在新房扎堆上市的地块附近，二手房价格通常会有较大折扣。要是急需买房，不妨多去新房周边看看二手房，说不定能捡到漏。

房子这个事，在 2021 年之前很多人都在苦口婆心地劝大家理性看待，但现在也不太愿意提了，毕竟说多了怕大家心里难受。可看到还有很多人对房子执迷不悟，撞了南墙也不回头，所以必要的时候还是得出来再提醒提醒，至于能听进去多少，就看大家自己的悟性了。

深入分析房价持续下跌现状，区分新房、二手房讲解止跌时机，从宏观和微观给出购房建议，助你掌握房价走势与购房窍门。